Der Abriss eines Hauses will wohl überlegt sein. Es gibt einige Ausschlussfaktoren, die Ihnen mehr oder weniger den Erhalt des Altbaus vorschreiben. Zuallererst wären da etwaig vorhandene Mietverhältnisse zu nennen. Denn selbst wenn das Haus überaltert und schlecht instandgehalten ist, entbindet Sie dies nicht von der Sanierungspflicht, hat das Bundesverfassungsgericht voriges Jahr laut bauenwir.de entschieden. Auch der Denkmalschutz oder das Bauamt können einen Abriss verhindern. Denn ohne Abrissgenehmigung sind Ihnen die Hände gebunden.
Oft sind Renovierungen wirtschaftlicher
Natürlich gibt es auch weniger zwingende Argumente, die Sie veranlassen könnten, das Haus an Ort und Stelle zu belassen und es wieder instandzusetzen. Es ist ja nicht ausgeschlossen, dass es Ihnen gefällt. Auch kann eine Renovierung günstiger sein, wenn Sie mit der Raumaufteilung des Gebäudes klarkommen und so auf architektonisch aufwendige Umgestaltungen verzichten können. Und natürlich können Ihnen auch öffentliche Fördermittel für Altbausanierung die Entscheidung erleichtern. Oder hat gar der Vor-Eigentümer einen Teil der Sanierungskosten übernommen?
Wirtschaftlicher erscheint ein Abriss hingegen, wenn die Modernisierungskosten die Investitionen für einen Neubau übersteigen würden. Die Faustformel besagt, dass es bei Modernisierungskosten von über 2.500 Euro pro Quadratmeter wirtschaftlicher ist, neu zu bauen anstatt zu sanieren.
Immer auch die langfristigen Betriebskosten beachten
Klar ist, darauf weist das Magazin Bauen und sanieren hin, dass Sie vor einem Sanierungsprojekt nicht nur die direkten Kosten kalkulieren sollten, sondern auch die langfristigen Betriebskosten des Hauses in den Blick nehmen müssen. Beispielsweise ist ein Altbau selten so energieoptimiert wie ein neues Haus. Das spüren Sie über die nächsten Jahrzehnte bei der Heizkostenabrechnung.
Wie hoch sind aber die Sanierungskosten? Bei Wohnglück werden praktische Über-den-Daumen-Werte genannt: Für einen 100 Jahre alten Bau sollten Sie demnach die Hälfte des Kaufpreises nochmal für Modernisierungen einplanen. Bei Häusern aus der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg müssen Sie immer noch 40 Prozent Modernisierungskosten veranschlagen. Und selbst ein erst 20 Jahre altes Haus ist bereits eine Art Altbau. Auch dort fallen etwa 20 Prozent der Kaufsumme zusätzlich für Modernisierungen an.
Ein echtes Argument dafür, den Altbau zu erhalten, ist hingegen der Klimaschutz. Darauf weisen viele Fachleute seit Langem hin. Denn der Aufwand für einen Neubau verursacht auf jeden Fall Unmengen von Treibhausgasemissionen. Hingegen sind Sanierungsmaßnahmen – bezogen auf die Klimabilanz – vergleichsweise günstig zu haben.
Altbausanierung ist besser fürs Klima
Das hat jüngst erst eine neue Studie des Wuppertal Instituts bestätigt. Die Forschenden der auf Klimafolgenforschung spezialisierten Einrichtung haben Modellrechnungen angestellt, indem sie die Klimabelastungen durch Neubauten mit denen von energetisch sanierten Altbauten verglichen haben – und zwar bis zum Jahr 2070. Dabei gingen sie davon aus, dass für den Neubau ein altes Haus weichen musste. Als Referenzgebäude für die Studie dienten drei Häuser des Wohnungsunternehmens LEG, die zwischen 1949 und 1978 gebaut worden waren.
Was den Neubau aus Klimasicht so unattraktiv macht, ist der CO2-Hunger der benötigten Neumaterialien – wovon bis zu 7.000 Tonnen benötigt werden. Zwar kann diese Bilanz etwas verbessert werden, wenn Recyclingbaustoffe verwendet werden, diese sind aber noch eher selten. Und trotzdem schlägt die sogenannte Erstellungsphase besonders stark im CO2-Fußabdruck eines Gebäudes nieder. Der weitere große Faktor in der Klimabilanz ist der Primärenergieverbrauch über die Lebenszeit des Gebäudes hinweg. Weil Neubauten in dieser Hinsicht allerdings extrem sparsam sind, fällt dieser Verbrauch kaum ins Gewicht.
Energetisch sanierte Altbauten haben zwar wahrscheinlich einen höheren Energieverbrauch in der Nutzungsphase, dafür entfällt bei ihnen aber der energieintensive Einsatz von neuen Baustoffen. Die Menge der benötigten Materialien in der Erstellungsphase bezifferte das Wuppertal Institut nämlich auf maximal 46 Tonnen. Insofern ist nach Ansicht der Forschenden die Sanierung eines Altbaus ressourceneffizienter als dessen Abriss mit folgendem Neubau. Vorausgesetzt wird bei der Aussage aber, dass die Heizungsanlage von fossilen Quellen auf Fern- oder Nahwärme inklusive dem Einsatz von effizienten Wärmepumpen und Ökostrom umgestellt wird.
